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En España no hay restricción alguna en cuanto al hecho de que una persona extranjera o no residente en España pueda comprar un inmueble (vivienda, casa, oficina, plaza de parking…), ni cuando un extranjero, ya propietario, desea vender su bien inmueble. No obstante, sí que será necesario tener en cuenta unas determinadas particularidades a fin de que la operación jurídica pueda celebrarse correctamente ante notario e inscribirse luego en el Registro de la Propiedad.
En esta entrada vamos a dar unas intentar explicar qué particularidades deberemos tener en cuenta si queremos comprar un inmueble a un «no residente» ya sea español o extranjero:
En esta circunstancia lo primero que será exigible es que el venderos, extranjero o español no residente, obtenga el Número de Identificación de Extranjeros (NIE) y, como vendedor, estará sujeto a los siguientes impuestos: El Impuesto sobre la Renta de no Residentes y por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
La peculiaridad de la compra de un inmueble situado en el territorio español a un no residente es que, a fin de garantizar sus obligaciones tributarias, la regla general es que el comprador español estará obligado a retener del precio un 3% del precio de la compraventa en el momento de otorgar la escritura pública, debiendo ingresar ese 3% del valor de la finca, en un plazo no superior a un mes, a Hacienda, en concepto de pago a cuenta del Impuesto de Renta de Personas no Residentes (IRNR). Esto viene reflejado en el Real Decreto 1576/2006, de de 22 de diciembre:
1. En los supuestos de transmisiones de bienes inmuebles situados en territorio español por contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de no Residentes que actúen sin mediación de establecimiento permanente, el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 por ciento , o a efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes correspondiente a aquellos.2. El adquirente no tendrá la obligación de retener o de efectuar el ingreso a cuenta en los siguientes casos:a) Cuando el transmitente acredite su sujeción al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o al Impuesto sobre Sociedades mediante certificación expedida por el órgano competente de la Administración tributaria.b) En los casos de aportación de bienes inmuebles, en la constitución o aumento de capitales de sociedades residentes en territorio español.3. El obligado a retener o ingresar a cuenta deberá presentar declaración ante la Delegación o Administración de la Agencia Estatal de Administración Tributaria en cuyo ámbito territorial se encuentre ubicado el inmueble e ingresar el importe de la retención o ingreso a cuenta correspondiente en el Tesoro Público, en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión.4. El contribuyente no residente en territorio español deberá declarar, e ingresar en su caso, el impuesto definitivo, compensando en la cuota el importe retenido o ingresado a cuenta por el adquirente, en el plazo de tres meses contados a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención.La Administración tributaria procederá, en su caso, previas las comprobaciones que sean necesarias, a la devolución al contribuyente del exceso retenido o ingresado a cuenta.5. Si la retención o el ingreso a cuenta referido anteriormente no se hubiesen ingresado, los bienes transmitidos quedarán afectos al pago del importe que resulte menor entre dicha retención o ingreso a cuenta y el impuesto correspondiente, y el registrador de la propiedad así lo hará constar por nota al margen de la inscripción respectiva, señalando la cantidad de que responda la finca. Esta nota se cancelará, en su caso, por caducidad o mediante la presentación de la carta de pago o certificación administrativa que acredite la no sujeción o la prescripción de la deuda.
En cuanto a la Plusvalía municipal, el comprador debe tener la precaución de retener del precio de la compraventa la cantidad que corresponda a la Plusvalía municipal a fin de declarar e ingresar dicho impuesto, todo ello en el plazo máximo de un mes. Esto es así porque, en el caso de que el vendedor no liquidara el Impuesto de Plusvalía, la finca vendida respondería del pago del impuesto, con el consiguiente perjuicio para el comprador.
Por lo que, si bien la liquidación del IRNR y de la Plusvalía Municipal es deber de la parte vendedora, se impone al comprador la obligación en el primer caso, y la recomendación en el segundo, de retener los importes que resulten en concepto de ambos impuestos a razón del elemento extranjero y a razón de que si no se realiza dicho ingreso a cuenta por el comprador será el bien inmueble transmitido el que quedará afecto al pago del importe que resulte, resultando perjudicado en último término la parte compradora.
Estas son, en resumen, las particularidades de comprar un inmueble en España a una persona no residente y, ahora nos podrían surgir la siguiente duda: ¿cómo sé si el vendedor es, o no, residente?.
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